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十一届三中全会后 楼市限购是否会退出市场?
来源:住朋网   加入时间:2013-11-27    信息编辑:admin    阅读:3360
日前,备受瞩目的十八届三中全会落下帷幕,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)正式发布,全文中直接涉及人们关心的房地产问题的表述十分有限,会议前热炒的房地产调控长效机制,也没有全面体现。不过,专家们一致认为,《决定》相关内容的表述,表明房地产市场未来会更加注重市场化手段。 限购退出尚需时日市场化调控更突出 “市场化”是本次会议一个重要的内容,这也意味着,未来的房地产,无形之手将起更大的作用,市场化在房地产市场资源配置中的决定性作用更加明显。那么,这是否暗示着,作为行政手段之一的限购将退出市场? 同策咨询研究中心总监张宏伟认为,三中全会之后,通过“增加供应改变供求关系,税费手段改变市场需求结构”等市场化的调控手段会更加突出。待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时,以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。不少业界人士分析,预计2015年左右,限购或退出舞台。 “限购何时退出,还得看一线城市,南宁一般不做先锋。当下限购或者不限购已经不是最重要的,如果不减少行政干预,仍可以通过限贷等形式加码。三中全会通过制度的调整来减少行政干预,让市场这双无形的手来调整资源配置。 其实,2011年在南宁落地的限购令,是以城区街道办事处管辖的区域列为限购范围,仙葫、五象新区核心区、龙岗片区、兴宁外东环部分不在街道办事处管辖之下的区域属“非限区”,相对于很多城市来说,南宁的限购门槛相对低一些。而近日,居周刊记者调查得知,原本一些属于限购区域内的楼盘,现已经从“限购阵营”转向“非限阵营”,限购已有松绑之势。这些楼盘多集中于江南,如在售的和居·邕江郡、汇东星城、南宁奥园、瑞和家园以及即将上市的海棠一品、启美尊府等。据知情人士透露,主要是因为这些楼盘现已归属良庆区乡镇管辖,不属于限购区域。 长效机制逐渐推进房产税铺开未成熟 三中全会召开前,房地产长效机制讨论得沸沸扬扬,其中,作为长效机制中的一个重要内容,房产税是房地产改革的重头戏,然而具体到“房产税”相关内容也未提及,不过,财税改革置于更加重要的位置,《决定》这样表述:“加快房地产税立法并适时推进改革。”那么,三中全会后,房产税会不会全面开征?南宁有没有可能成为下一批试点的城市? 财政部财政科学研究所所长贾康近期表示,长期来看,“房产税”立法还是非常必要,不过先行先试也十分必要,“在做顶层设计和积极立法时,允许摸着石头过河,在肯定上海、重庆试点的前提下,形成某些基本共识后逐渐往前推,未来有条件时,制定相关法律。”很多业内人士认为,长效机制的建立是一个渐进式的过程,不可能一蹴而就, 短期来看,房产税短期不会大面积铺开,地方政府的财权仍将以土地财政为主。换句话说,南宁开征房产税仍需时日。 房产税主要是引导市场去投资化,以税费手段改变市场需求结构,让房产本身回归居住的本质,对高端市场具有较大的冲击,但南宁开征房产税时机未成熟,开征仍需时日。“房产税放在全国来说,都还不具备开征的条件,更别说南宁了。” 房价上涨难抑制土地制度是根源 房价,是中国民众最关心的问题之一,但《决定》中未见“房价”字样。那么,房价的走势将会如何? 事实上,今年以来,全国多地房价一路上涨,北、上、广、深等一线城市扮演了领涨的角色,国家统计局公布的数据,截至9月,四地房价同比涨幅均达到了20%左右。在此背景下,先有深圳“深八条”,随后北京、上海的“京七条”、“沪七条”和“穗六条”迅速接棒,一线城市房地产调控再度加码。 反观本地,南宁房价也是保持一路上涨的势头。上半年有盛天领域、和居·邕江郡、大奖娱乐官方首页新城等热点楼盘领涨,下半年有万达公馆、荣和·公园悦府、美泉1612董事府邸等高价楼盘上市,产生结构性上涨。中国指数研究院数据显示,10月南宁房价环比上涨0.9%,房价已经连续出现10个月上涨,南宁是否会出台相应的措施?戴晓峰认为,南宁楼市的主流购买力是刚需,泡沫成分较小,市场比较健康,政府行政手段干预市场的可能性不大,受供求关系等多方面的影响,未来刚需市场的房价仍会稳步上涨,高端品质型物业也有上涨的空间。苏劲松分析,未来房价或走两极分化。刚需房价稳定,而作为改善住房或豪宅不涉及民生,改革之后,行政干预较少,由市场来决定,因此将会坚定上涨。 房价上涨的推手,直接的因素是供求关系等,但刨根究底,很多业内人士认为,土地制度是房价上涨的根源。蔡思荣分析,房地产真正的矛盾根源是土地,只有改变土地制度,才是抑制房价上涨的釜底抽薪之举,行政调控只是治标不治本。“现在出让的土地价格高企,而土地又是半垄断资源,这是有钱房企的游戏。”他说,楼面地价下不去,开发商卖什么价,只能综合土地成本、市场等多方面来制定价格。 放眼全国,北京、上海、杭州等一线城市,可以用“疯狂的地王”来形容今年的土地市场,而南宁也不例外,竹溪大道旁拍出楼面地价达8933元/平方米的地王,走上拍卖席的多宗地块均有较高的溢价率。 全会鲜少提及房地产回归市场是改革方向 日前,十八届三中全会落幕。社会各界都在急切地解读全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,然而与预期不同的是,针对房地产调控着墨不多,稍有关联的举措包括:建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革,以及加快推进住房保障和供应体系建设等。不过,不少专家及业内人士都从中解读到未来房地产的发展方向,市场化将是大势所趋。万达大奖娱乐董事长王健林认为,《决定》没有再提“房地产调控”就是一个进步,说明未来会加强市场的决定性作用,弱化调控,政府抓保障,市场做商品房。 另外,5000多字的公报中,“市场”一词出现了20多次。中国房地产学会副会长陈国强表示,在楼市调控长效机制建立方面,将逐步淡化行政手段,回归市场化是一个大方向。换而言之,改革已经列出清单,此前已有思路透出。 10月29日,中共中央总书记习近平在主持中央政治局学习时强调,加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。要千方百计增加住房供应。同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置,倡导符合国情的住房消费模式。 中国房地产研究会副会长顾云昌接受媒体采访时表示,过去的调控,是就房价而言的调控,房价被视为政治问题,调控始终在短期的房价涨跌方面做文章,现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化,过去常常是一刀切。现在,随着房地产市场的分化,各地区表现不同,调控给了地方更大的自主权。 尽管《决定》中涉及房地产的内容并不多,但业内人士认为,“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等政策,长期来看将显著影响房地产业,有利于增加土地供给,完善房地产税制体系。

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